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| 卖房人不应承担拆迁补偿损失责任 |
2009/6/1 |
| [房地产法] |
| 赵小鲁 |
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1997年9月18日，原告冯彦与北京北辰实业集团公司（以下简称集团公司）所属北京北辰房地产开发股份有限公司（以下简称房地产公司）签订了别墅临时买卖合同一份，对别墅的建筑面积和单价进行了约定。1998年12月17日，双方签订了《北京市外销商品房买卖契约》（以下简称《买卖契约》），约定原告购买的别墅为15#，别墅土地面积为800平方米。合同序言中，房地产公司承诺已合法取得北辰花园别墅地块的土地使用权，土地面积为153000平方米。此间，原告取得花园别墅价目表一份（没有注明是合同附件），载明15#别墅的建筑面积为364.53平方米，别墅座下的基地面积为222平方米，庭园面积为578平方米（合计800平方米土地），受益面积为2434.33平方米。
花园别墅中，已办理土地出让手续的是各别墅基地和庭园面积，以及各别墅之间的部分占地。
北京奥运会场馆建设规划中，“北辰花园别墅”被纳入土地使用范围。2003年4月，拆迁人奥运工程拆迁指挥部启动了别墅拆迁工作。在拆迁评估中，根据法定拆迁评估规则评估出的拆迁补偿款远远低于别墅购买价（多为1000万元人民币左右），故业主普遍不满，并不断上访。为保证奥运拆迁工作如期顺利进行，平息业主的不当举动，指挥部没有按法定拆迁评估规则，而是采用适用于房地产交易的“市场比较法和成本法”，对别墅房价和上述已办理出让手续的土地进行了评估和补偿。据此评估的拆迁补偿款远远高于法定标准，业主们分别签订了《拆迁补偿协议》。此后，业主们又认为，其根据《买卖契约》支付对价并享有使用权的土地面积是合同序言中约定的153000平方米，而不仅仅是已办理出让手续的各别墅基地及庭园面积，正是因集团公司和房地产公司没有将153000平方米土地全部办理出让手续，造成业主没有足额获得分摊共有土地的拆迁补偿，导致其拆迁损失。对此，集团公司和房地产公司应承担违约赔偿责任。
2003年8月7日，原别墅业主冯彦以“《买卖契约》纠纷”向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求集团公司和房地产公司承担上述违约损失243万余元。同日，另一业主西安典当行有限责任公司也诉至法院，要求集团公司和房地产公司承担上述违约损失249余万元。
争议焦点：
一、程序问题：
1、拆迁补偿损失与《买卖契约》的卖方是否有关；
2、集团公司不是《买卖契约》的当事人，是否具备本案的被告主体资格。
二、实体问题：
1、评判拆迁补偿损失的依据是什么；原告是否存在拆迁补偿损失；
2、原告是否拥有分摊共有土地权益，房地产公司的卖方是否构成违约。
一、关于程序问题，原告认为：
1、根据《买卖契约》中卖方关于“已合法取得北辰花园别墅地块的土地使用权，土地面积为153000平方米”的承诺，该土地使用权应属于买卖标的，全部归业主所有。原告主张的拆迁补偿损失是由于该153000平方米土地中尚未办理出让手续的部分，没有被拆迁人列入拆迁补偿范围所致。因此，拆迁补偿损失正是因《买卖契约》卖方违约，没有办理全部土地的出让手续导致。
2、集团公司尽管没有在《买卖契约》上签字，但“北辰花园别墅”项目是集团公司开发的，《预售许可证》上的售房单位是“北辰集团”，因此，集团公司没有在《买卖契约》上盖章，却是该合同权利义务的承担者，房地产公司只是集团公司的售房代理人。因此，集团公司具备本案的被告主体资格。
二、关于实体问题，原告认为：
1、被告在《买卖契约》中承诺“已合法取得北辰高级花园别墅地块的土地使用权，土地面积为153000平方米”。因此，原告对该土地面积享有共有权益。
2、《价目表》中，受益面积2434.33平方米是确定的，从该《价目表》中房价款构成上看，该房价款不仅包括房屋建筑面积，而且包括由基地面积、庭院面积以及受益面积组成的土地面积。
3、房管部门认可的评估报告明确指出：别墅业主共同占有和使用的小区总占地面积是102000平方米，原告入住别墅长达6年之久，被告一直以占地102000平方米为基础，向业主收取物业管理费。
4、此次拆迁中，评估机构是按照实际办理出让手续的38682.26平方米计算和确认业主应分摊土地面积的。因此，被告没有对153000平方米土地全部办理出让手续，是导致原告损失的直接原因。
关于程序问题，我们作为被告的诉讼代理人，提出如下辩论意见：
一、拆迁补偿损失与《买卖契约》的卖方没有关系，原告的起诉没有法律依据。
1、本案的争议不是“《买卖契约》纠纷”，而是“拆迁补偿纠纷”
尽管原告以“《买卖契约》纠纷”提起诉讼，但本案的法律事实却是房屋拆迁，起诉状“事实及理由”也是原告认为拆迁补偿额过少而引起。因此，原告诉请解决的应是拆迁补偿争议，本案实质是“拆迁补偿纠纷”而非“《买卖契约》纠纷”。
2、拆迁补偿损失与《买卖契约》的卖方没有关系，原告的起诉没有法律依据。《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。显然，拆迁争议的主体应是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人。集团公司并非拆迁争议法律关系的主体。作为被拆迁人，原告主张拆迁补偿损失，应向拆迁人奥运工程拆迁指挥部提出――原告起诉集团公司属主体错误，于法无据。
3、原告的起诉，违反了《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁争议处理程序。《城市房屋拆迁管理条例》第13条明确规定，如对拆迁补偿没有异议的，“拆迁人与被拆迁人应当按照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额------等事项，订立拆迁补偿安置协议”；“拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决------当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉”（第16条）。《北京市城市房屋拆迁管理办法》第23条规定：“被拆迁人对评估结果有异议的，应当持其委托的评估机构出具的评估报告向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定评估机构复核，并按复核结果补偿”。被答辩人在诉状中对拆迁评估结果和补偿数额持有异议，应按上述法律规定的程序进行。
二、集团公司与原告之间没有任何权利、义务关系，不具备本案的被告主体资格，原告的起诉没有事实根据。
1、集团公司不是《买卖契约》的当事人
在我国商品房销售市场中，开发商与销售商之间主要有自销、代销和包销等模式。对于代销，是指销售商作为代理人，以开发商的名义售房，开发商是商品房买卖合同的当事人，是合同权利、义务的承受者。而包销模式中，销售商则将待售商品房一次性买断后，完全以其自己的名义售房和收取房款。
因此，即使是政府批准的项目开发商，也可以将待售房屋全部转让给某房产销售商，由该销售商以自己的名义自行卖房。房地产公司具备房地产经营能力，完全能够以自己的名义销售房屋。原告主张房地产公司是集团公司的售房代理人，没有事实根据。
《预售许可证》只能证明项目开发及预售的合法性。尽管《许可证》上注明的售房单位为“北辰集团”，但北辰集团只是公司联合体，具体售房单位应以《买卖契约》为准；集团公司均未在临时买卖合同和正式的《买卖契约》上盖章，不是合同当事人。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。集团公司与原告之间没有成立任何合同，与原告没有任何权利、义务关系，该合同对集团公司没有法律约束力，故集团公司不具备本案的被告主体资格。
2、集团公司没有参与合同的履行，与被告也没有事实上的合同关系。
《买卖契约》的履行中，房产卖契的立契人以及收取房款人均是房地产公司而非集团公司，集团公司并不享有和承担房地产公司在《买卖契约》中的权利和义务，与被告也没有事实上的合同关系。
关于实体问题，我们认为：
一、原告与拆迁人签订《拆迁补偿协议》及其所依据的评估报告，对第三人没有约束力，不能作为评判拆迁补偿损失的依据。
1、该评估报告不符合法律规定，也与原告的诉讼请求没有法律上的关联性。
《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的数额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定”。
《北京市房屋拆迁评估管理暂行规定》第七条明确规定：“受托评估机构应严格按照<北京市房屋拆迁评估规则>及拆迁法规、规章的有关规定进行评估”。
《北京市房屋拆迁评估规则》（以下简称《评估规则》）第三条规定房屋拆迁补偿价的具体计算公式为：（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。
别墅属于住宅，前述规定是认定被拆迁人是否存在拆迁补偿损失的唯一法定依据。而原告作为证据提交的评估报告所使用的评估方法却是适用于房地产交易的“市场比较法和成本法”，与法定的评估方法之间既无关联性，也没有可比性，故不能作为评判拆迁补偿损失的证据。
2、该评估报告也没有依据其所附的相关材料，不具备真实性。
作为评估报告的依据，15#别墅的《《买卖契约》》、《房屋所有权证》和《国有土地使用证》均未载明共有土地使用权分摊权益。而评估报告中却称“估价对象所在小区占地面积为102000平方米”，没有事实根据。
二、原告不仅没有拆迁补偿损失，还获得了额外补偿。
正是因拆迁评估中根据法定标准评估出的拆迁补偿款远远低于别墅购买价，为保证奥运工程顺利进行，平息业主的不当举动，指挥部才采取了适用于房地产交易的“市场比较法和成本法”，据此业主们才签订的拆迁补偿协议。这无异于指挥部将别墅购买后拆迁。因此，各业主均获得了远远高于法定标准的经济补偿，没有遭受拆迁补偿损失。
三、原告主张对“别墅小区占地面积”分摊共有权益，没有任何法律和事实依据。
1、原告对“别墅小区占地面积”分摊共有土地权益的主张是不能成立的。《买卖契约》中，“已合法取得北京市朝阳区北辰东路北辰高级花园别墅地块的土地使用权，土地面积为153000平方米”，是合同中常见的鉴于性条款，只是卖方从规划建设角度介绍项目概况，表明自己销售房屋的权利能力和行为能力，并不涉及合同双方的具体权利义务关系，不能理解为卖方对“项目用地”的转让，买卖双方合意转让的房地产权益只能来自于合同条款的具体约定。故原告援引该序言内容主张153000平方米的土地分摊权益，是不能成立的。
2、原告享有的房地产权益是确定的，仅限于双方在《买卖契约》中的约定。《买卖契约》已明确了买卖标的为15#别墅的“房屋及其所占土地面积的土地使用权，……土地面积为1000平方米”。据此，原告依据买卖契约取得的土地权利是确定的，仅限于该房屋及其所占土地面积（即1000平方米）的土地使用权。除此之外，并无分摊共有土地使用权。
3、原告并没有支付其所主张的分摊土地的对价。支付对价是享有权利的基础。临时买卖合同中明确约定了单价和别墅建筑面积，与正式买卖合同相一致，房价款正是单价与建筑面积的乘积。因此，该对价购买的标的只是合同中约定的别墅及其基地、庭园面积，原告并没有对此外的标的支付对价，何以主张“分摊共用土地”权益。
4、业主的房地产权利与物业管理合约没有必然联系，原告以此主张权利，于法无据。业主取得的房地产权利只能依据《买卖契约》，而物业管理合约是业主因对别墅及公用设施的使用而订立的，使用公共区域公用设施是因别墅所有权而附带产生的使用权益，在别墅遭遇拆迁时，这种使用权益亦将不复存在。业主并未就该公用设施支付对价——除非合同中有明确约定。因此，业主不能援引物业管理合约主张《买卖契约》中的权利。
5、《价目表》并非合同的组成部分，不是确定双方权利义务的依据
（1）《价目表》中标明15#别墅价格为117.8万美元，而《买卖契约》约定的价格却是人民币7485404元，按当时外汇牌价，合90.4万美元，两者相差27.4万美元。（《价目表》中标明的其他所有别墅价格也与相应的实际售价有较大差异）。因此，《价目表》不仅没有注明是合同的组成部分，也与合同约定大相径庭，其内容只是要约邀请，并未成为合同内容，与原告的主张没有关联性。
（2）《价目表》中的受益面积在法律上也没有明确的含义，不是法律意义上的权属概念，没有成为双方约定转让的标的物，未对买卖合同双方当事人形成权利义务关系，原告也未支付该土地的对价，故原告无权对受益面积以分摊共同土地使用权的名义要求拆迁补偿。
（3）北辰花园别墅位于亚运村，按建筑面积计算，其售价高达2万余元/平方米，原告支付的748万余元房款购得了364.33平方米的别墅及578平方米的庭院。倘如被告所言，2434.33平方米土地是其“支付对价购得的分摊共有权益”，不仅没有事实根据，在价格上也是荒诞不经的。
四、原告将“小区占地”分摊为业主“宗地面积”来主张所谓“分摊共有土地权益”，于法无据。
2003年11月3日，代理人就《关于办理土地登记有关问题的通知》（以下简称《通知》）的适用问题及宗地的含义咨询了原北京市国土资源和房屋管理局。该局明确答复如下：
首先，《通知》只适用于住房制度改革，不适用于房地产开发，更不适用于本案所涉的拆迁评估。其次，小区占地面积与宗地面积是两个不同的概念，一个小区可能有多宗土地。开发商根据《土地使用权出让合同》取得的土地即为宗地，土地管理部门将该小区用地作为一宗地办理土地使用权证，该宗地即为开发商获得开发权的小区用地。而业主取得的土地使用权必须依据售房合同中的具体约定，这种情形属于土地分宗的一种。故本案合同序言中表述的“153000平方米”土地权属只能由卖方享有，并非卖方将该块宗地全部转让给买方。买方取得的宗地权益，只能来自合同中的具体规定。原告主张应按其别墅占地分摊该153000（或102000）平方米土地权益，不仅没有法律依据，也极不符合我国房地产开发和商品房销售市场的现状。
五、房地产公司在合同履行中不存在违约行为
1、根据《买卖契约》，原告已获得建筑面积为364.53平方米的15#别墅。自合同签订至此次拆迁前，原告对15#别墅的入住及使用也未受任何影响。此次拆迁中，拆迁人也是以原告享有15#别墅所有权对其进行拆迁补偿的。故北辰实业公司对《买卖契约》的履行，不存在违约行为。
2、开发商就开发建设的住宅小区用地，向国家土地部门缴纳土地出让金，是开发商向国家承担的义务，而与别墅业主无关。该项义务并不是房产买卖合同双方所约定的权利和义务。因此，是否全部办理土地出让手续，与被告是否违约无关。
综上所述，集团公司不是《买卖契约》的当事人，与原告没有任何权利义务关系。原告对北辰花园别墅整个“项目用地”无权主张分摊土地面积，房地产公司不存在违约行为。奥运拆迁中，原告实际获得的拆迁补偿款已远远超过了法律规定的标准，其提供的《拆迁评估报告》并不能证明自己受到了拆迁补偿损失，故原告的起诉没有任何事实和法律依据。
2003年12月17日，一审法院认为“原告与房地产公司签订《买卖契约》，与集团公司没有合同关系，原告提起的是合同之诉，其与集团公司之间不具备房地产买卖合同上的权利义务关系”，故裁定驳回了原告对集团公司的起诉。2004年8月5日，以“《价目表》没有成为合同的组成部分，原告以该《价目表》中的内容作为依据，提出因房地产公司未全部交纳受益面积的土地出让金，致使其受益面积在拆迁中未全部得到补偿的诉讼主张，缺乏相应的合同及法律依据。此外，受益面积并不属于拆迁补偿的范围”，故判决驳回了原告对房地产公司的诉讼请求。原告对裁定和判决分别提出了上诉，均被二审人民法院驳回。
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