【案情介绍】
　　张小山与李仪娜结婚后于2005年5月购买商品房屋一套用于投资出租，并将房屋登记在张小山名下。王天权将要结婚却无房，经人介绍认识张小山洽谈购买其房屋一事。双方于2008年2月26日签订了房屋买卖合同。合同约定：张小山将其所有的商品房出售给王天权，总价款人民币168万元，房款一次付清，张小山于2008年3月底前将房屋交付给王天权并配合办理房屋过户手续。合同签订后，王天权于3月9日交清房款，张小山和他一起到房地产管理局办理了房屋过户登记手续，将房屋交付给王天权。同年5月王天权取得了房屋所有权证书。
　　2008年6月，张小山与李仪娜感情不和闹离婚，同时，李仪娜知悉了张小山擅自出售商品房之事，在协商分割财产时张小山不同意分给李仪娜卖房款。李仪娜找王天权论理，要求其再支付一半房款，被拒绝。于是，2008年6月9日，李仪娜以张小山未经其同意出售夫妻共有财产为由，将王天权诉至法院，要求其返还房屋。（本案中人物均为化名）
　　【案情分析】
　　一、本案中房屋买卖合同的效力
　　依据婚姻法的规定，虽然本案诉争房屋的房产证书中登记的产权人为张小山一人，但作为夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，只要不属于法定“夫妻一方财产”的情形，同时夫妻双方也没有以书面形式约定归一方所有或部分共同所有的，应当认定为夫妻共同财产，归夫妻共同共有，夫妻对其享有平等的处理权。
　　但是根据我国物权法的物权公示与公信原则，不动产登记簿和房产证书是物权归属和内容的根据，尽管本案中房产真实状态与公示不一致，当事人若信赖公示之房屋产权并依此进行交易的，则受法律保护，即房屋产权登记的是张小山一人，并没有李仪娜是共有人的登记，王天权有理由相信该房屋只属于张小山一人所有，因此，张小山与王天权签订的房屋买卖合同合法有效。
　　二、王天权是否已经取得房屋的所有权
　　物权法规定：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。另外，根据相关司法解释规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
　　本案中王天权的行为符合上述情形，属于“善意取得”，房屋所有权归王天权所有。李仪娜如果认为张小山擅自出卖房屋，侵犯了其财产权益，可以在离婚时要求张小山赔偿相应损失。
　　【案件结果】
　　法院依法驳回原告李仪娜返还房屋的诉讼请求。
　　北京市赵晓鲁律师事务所　 李应智律师