北京市赵晓鲁律师事务所


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业委会的权利和义务	2008/2/29
[房地产与物业法律领域]
马建洪

昨天，西城法院就审理了一起业主起诉业主委员会（以下简称业委会）撤销决议的案件。据介绍，这是《物权法》实施以来，首例业主状告业主委员会撤销决议案。去年8月15日，万通新世界广场的业委会就增选一名委员以及是否同意业委会与物业公司重新签订《物业管理服务合同》的事宜，以书面征求意见的方式召开业主大会。当年9月18日，业委会做出业主大会决议，同意签订新合同。但业主王女士认为，这份新合同侵害了自己以及众多业主的权益。经过一番调查，王女士发现，在业主大会决议作出前，票数的统计工作是由业委会委托该大厦的物业公司完成的。因此，王女士觉得，业委会决议的作出“显失公正且存在虚假”。她认为：“这份决议涉及到万通物业公司的利益，所以我对意见表的覆盖比例和统计的公正性存有异议。”据此，王女士诉至法院，请求法院确认去年8月15日召开的业主大会程序违法，投票无效，并撤销业委会于去年9月18日作出的业主大会决议。昨天，业主委员会的代理律师承认，9月18日这份决议的统计票数等工作是由物业公司参与的，“但物业公司是配合业委会完成的。”他说，王女士没有事实依据证明物业公司在统计票数过程中造假。另外，该律师认为，在此案中，王女士是一个个体，不能代表全体业主。目前，此案仍在进一步审理中。律师观点北京市赵晓鲁律师事务所马建洪律师认为：首先，《物权法》规定业主有权设立他们的自治性组织，即业主大会，并选举作为其执行机构的业主委员会。其次，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约对小区进行管理，如对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。再而，若事关某些重大事项，仍需经法律规定的多数业主共同决定，如制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等。最后，业主大会或者业主委员会与业主之间相互制约，业主大会或者业主委员会所作的决定，对业主具有约束力，但业主认为业主大会或者业主委员会所作的决定侵害了其合法权益，可以请求人民法院撤销该决定。