【案情介绍】 

　　2004年5月，荣云先生在京城聚星公寓售楼处看到一份销售楼书，书中介绍：聚星公寓位于京城的繁华商务区，小区内商业配套设施完善，环境优美，园林式绿化。入住即可享有高级会所、双语幼儿园等设施和服务。荣先生考虑到自己刚满周岁的儿子将来的入托问题，特别问到小区幼儿园是否在2005年6月交房时就可以建成和启用，得到售楼员肯定的答复后，荣先生与聚星公寓的开发商签订了《商品房预售合同》，并办理了交款等手续。

　　2005年6月，开发商如期交付房屋，但荣先生入住后却发现，建成后的聚星公寓与楼书中描绘的大不一样。特别是小区的双语幼儿园并未建成，原拟建幼儿园的地方变成了小区的喷泉广场和养鱼池。2006年9月，荣先生不得不将3岁多的儿子送到距离聚星公寓5公里外的一所幼儿园入托。同年12月，荣先生将开发商诉至法院，要求开发商承担违约责任，赔偿经济损失10万元。开发商辩称与荣先生签订的《商品房预售合同》并没有关于幼儿园等相关配套设施的约定，不同意赔偿。（本案当事人均为化名）

　　【案情分析】

　　商品房交易市场中，包括楼书在内的销售广告是常见的一种销售手段。通常情况下，销售广告被认定为一种要约邀请（或称引诱要约）而非要约，即开发商通过销售广告的介绍，邀请购房者向自己发出订立合同的要约。因此，未在合同中明确约定的销售广告的内容，通常不能直接视为合同条款。但如果销售广告的内容符合要约的规定时，则应视为要约。正如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 

　　本案中，楼书中的“商业配套设施完善，环境优美，园林式绿化”等广告语，因其内容表述模糊，不具体明确，而且没有载入荣先生和开发商签订的《商品房预售合同》，只能视为要约邀请，其对开发商不产生约束力。但楼书中关于业主入住就可以让孩子上小区双语幼儿园的广告宣传，却是具体明确的，并且对荣先生选择购买该公寓起到了重大影响作用，虽然该内容也没有载入《商品房预售合同》，但应视为要约，即应视为约束开发商的合同条款。 

　　【案件结果】

　　法院经审理认为，开发商未建设幼儿园，没有履行合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。因为合同中对此内容没有约定违约金，法院最终结合荣先生提交的幼儿园班车费发票等证据，酌情判决开发商赔偿荣先生3000元损失。

　　【律师提示】

　　对楼书及售楼员的口头承诺的轻信和误解，有时会给购房者带来极大的法律风险。没有在合同条款中明确约定的口头承诺或者宣传广告的内容，通常不能构成开发商的合同义务。因此，购房者一定要重视合同条款。

　　北京市赵晓鲁律师事务所　 屈　 炜律师