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| 由他人代签合同未经授权属无效 |
2009/5/30 |
| [外商投资法律领域] |
| 屈炜 |
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【案情介绍】
2007年11月，在北京定居的香港人王汉先生与夫人赵丽女士，一同到北京市海淀区“龙门大厦”售楼处看房，王先生向售楼员表示初步看中了一个户型的楼盘，但需要回去仔细研究一下再做决定。
12月3日，王先生在外地出差，赵女士独自到上述售楼处看房。售楼员告之先前王先生看中的户型马上就要售罄，如果现在王先生与开发商签订《认购书》，就可以保留该房屋。赵女士情急之下，马上与王先生联系，但未联系上，于是自行在《认购书》落款“认购人”处签署了“王汉，赵丽代签”字样，并按《认购书》中的约定，于当日用王先生的信用卡支付了10万元定金。
王先生回到北京后，看到赵女士代其签署的楼宇《认购书》上，约定了王先生所认购房屋的具体楼号、面积及价款，并约定出卖人（开发商）保留该房屋只出卖给认购人，如果出卖人将房屋出卖给第三人，视为出卖人违约，将双倍返还认购人交付的定金；但认购人在签署《认购书》之日起10个工作日内，应当与出卖人签订正式《商品房买卖合同》并支付房屋首付款90万元，否则视为认购人违约，出卖人有权解除《认购书》，认购人已支付的定金不予返还。
王先生觉得售楼员为完成销售业绩，有误导赵女士的嫌疑，决定放弃购买该套房屋。12月8日，王先生到售楼处以《认购书》不是本人签字为由，向开发商书面声明不认可《认购书》并要求开发商返还定金。开发商认为王先生违约，不予返还定金。王先生遂到法院起诉，请法院确认《认购书》无效，要求开发商返还10万元定金。
【案情分析】
一、具有订约定金性质的《认购书》，对违约方应适用定金罚则。
根据《合同法》、《担保法》及相关司法解释的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照定金罚则的规定处理。这种认购、订购合同，也称为“订约定金合同”。
本案中，出卖人与“王先生签订”的楼宇《认购书》就是一个典型的订约定金合同，该合同如果没有其他违反法律的情况，应当自合同双方签字（盖章）时起成立，并在交付定金时起生效。如果认购人事后反悔，没有依照《认购书》的约定按期与出卖人签订《商品房买卖合同》并交付首付款，应当构成违约，出卖人有权依照《认购书》的约定解除该合同将房屋出售给第三人，并且对认购人适用定金罚则，即已经交付的定金不予返还。
二、无权代理人签订的合同，未经权利人追认是无效的。
根据《合同法》和《民法通则》的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”。
本案中，《认购书》合同的双方主体明确约定是开发商和王汉先生，因此在没有王先生的授权委托书和其他明确授权的情况下，赵女士代王先生签署的《认购书》在得到王先生追认确认前，处于效力待定的状态。王先生事后向出卖人书面声明对该《认购书》不予认可，该合同视为并没有依法签字生效。故此，该《认购书》对王先生没有约束力，当然也谈不上王先生违约了。
【案件结果】
法院确认楼宇《认购书》没有成立和生效，判令开发商返还王汉先生10万元定金。
北京市赵晓鲁律师事务所 屈 炜律师 |
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