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| 购房按揭贷款是不是已付房款 |
2009/8/1 |
| [民法领域] |
| 陈德胜 |
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购房按揭贷款是不是已付房款（晓鲁律师信箱）
【案情介绍】
2006年9月，张先生与龙腾房地产公司签订了一份商品房购销合同，约定交房时间为2007年2月。合同第四十二条约定，如果逾期交房超过3个月，开发商按购房者累计已付款的10%向购房者支付违约金。如果实际损失超过违约金，购买方有权要求开发商赔偿不足部分。房屋约定总价为80万元，张先生首付30万元，剩余部分由张先生向建设银行办理按揭贷款。
直至2007年8月，开发商仍然未能交房。张先生与开发商交涉要求支付违约金未果，遂诉至法院，要求开发商按照总房价的10%支付违约金，即8万元。开发商则认为，张先生首付款为30万元，另外50万元是银行按揭款，不能算已付款，违约金应为3万元。
【案情分析】
一、按揭贷款合同主体之间的法律关系分析
一般在现房买卖的按揭贷款合同中，存在三方主体，即贷款人（按揭银行），借款人（购房者）以及保证人（银行）。首先，借款人以自己的名义向贷款人借款，所购房屋作为抵押物，将房屋权属证书交付银行，二者既是借贷关系，又是抵押权人与抵押人的关系；其次，开发商作为借款人的保证人，向银行提供担保，与银行形成保证关系，对抵押房屋价值不足的部分，承担保证偿还借款的责任。由此可见，银行虽然可能是直接将款项支付给开发商，但依据按揭合同，真正的借款人是购房者，付款人也是购房者，银行与开发商之间仅是保证关系，而非借贷关系或买卖关系。
二、关于房屋买卖合同和按揭贷款合同的法律关系分析
从法律上看，购房者与开发商之间基于房屋买卖合同，形成了房屋买卖关系；购房者与按揭银行之间基于按揭贷款合同，形成了借贷关系。两者虽有联系，但完全是两种独立的法律关系。因此，只要出现了合同约定的解约条件，购房者就可以解除房屋买卖合同，不因取得了按揭贷款而影响买卖合同中购房者解约的权利。但是，解除购房合同，并不同时产生解除按揭贷款合同的后果。购房者在终止按揭合同前，仍应履行各项合同义务。换言之，无论购房者是未取得房屋，还是已经解除房屋买卖合同，都要按时向银行偿还按揭款，否则银行可以追究购房者的违约责任。
三、按揭款是否属于已付购房款的分析
已付款应当包括银行按揭到位的贷款，开发商收取了银行的按揭款50万元，购房者已付的购房款就是80万元。
第一，向银行按揭的借款人是购房者，而不是开发商；第二，每月向银行偿还贷款的是购房者，而非开发商；第三，按揭贷款必须把所购房屋作为抵押物登记担保，虽然开发商是保证人，但万一购房者无法支付房款，银行可以首先通过拍卖房屋获得赔偿。故此，本案中，已付购房款应为80万元，而开发商应向购房者张先生支付的违约金为8万元
【案件结果】
最终法院判决，开发商逾期交房，构成违约，应向张先生支付违约金8万元。
北京市赵晓鲁律师事务所 陈德胜律师
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