遭遇一房二卖如何依法维权

　　【案情介绍】
　　2007年10月，范先生看中了北京金森林楼盘的一套精装修的商品房，建筑面积为60平方米，每平方米为8000元。眼看房价天天在涨，范先生很快与金森林楼盘的开发商万宝房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，双方约定合同签订后的15日内，范先生须付50%的房款，款到后等候万宝公司通知，于2007年12月10日前向有关银行办妥其余50%房款的抵押贷款手续。交房时间定为2008年2月10日。
　　范先生按时向万宝公司支付了总房款的50%，即24万元后，被告知等候交房。但直至2007年12月中旬，范先生都没有得到通知去办理按揭贷款手续，前去询问，却得知万宝公司将该房以更高的价格卖给了文先生。文先生对该房之前卖给范先生之事毫不知情，已经入住并办理了房产过户手续。范先生听到这一情况十分气愤，在与万宝公司多次协商未果之下，将万宝公司告上法庭。
　　【案情分析】
　　★范先生能否请求确认万宝公司与文先生之间的商品房买卖合同无效？
　　房地产开发商与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买房人无法取得房屋的，买房人有权请求确认开发商与第三人所订立的买卖合同无效。本案中，文先生签订商品房买卖合同时，并不知道房子之前已经卖给范先生了，不存在与开发商恶意串通的情形。因此，文先生与万宝公司订立的商品房买卖合同合法有效，同时因为文先生已经交付了房款并办理了产权登记，按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）规定的善意取得制度，房屋的所有权归文先生所有，即善意第三人的合法权益受法律保护。如果范先生要求确认万宝公司与文先生之间的商品房买卖合同无效和主张房屋所有权，是难以得到法院支持的。
　　★范先生能否请求解除与万宝公司之间的商品房买卖合同？
　　万宝公司将该商品房另行卖与他人，导致商品房买卖合同目的不能实现。无法取得房屋的范先生，有权请求解除双方所签订的商品房买卖合同，并返还已付的购房款。范先生已交付的24万元购房款一直由万宝公司占用，所以还有权请求万宝公司按银行同期存款利率向自己支付利息。
　　★范先生能否请求万宝公司承担给付已付房款一倍的赔偿责任？
　　范先生与万宝公司之间的商品房买卖合同合法有效。合同订立后，范先生已按合同的约定将购房款24万元交付给万宝公司，而万宝公司却违背诚信，趁房价上涨之机，将该房屋出卖给第三人，致使范先生商品房买卖合同的目的不能实现，万宝公司存在恶意违约和欺诈，属于根本性违约，应承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。
　　【案件结果】
　　法院最终判令解除范先生与万宝公司之间的商品房买卖合同，返还范先生购房款及利息24.1万元，并支付已付购房款一倍的赔偿金24万元。
　　【律师提示】
　　《物权法》规定的预告登记制度，能有效地防止“一房二卖”情况的发生。买房人可以向房屋登记机构申请预告登记，办理预告登记后，未经买房人同意，卖房人又与第三方签订房屋买卖合同的，第三方将无法取得该房产的所有权。
　　办理预告登记有两点值得注意：其一，预告登记申请不具有行政强制性，取决于房屋买卖双方的合意，所以，当产权无法立即过户时，买房人在签订买房合同时，应注意与卖房人进行预告登记的约定；其二，在能够进行产权过户登记时，买房人应当及时办理，在能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
　　北京赵晓鲁律师事务所  蒋笑天律师