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| 未实际履行合同是否有效 |
2009/10/10 |
| [民法领域] |
| 马建洪 |
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未实际履行合同是否有效
【案情介绍】
台湾宏升集团来大陆投资，于1997年1月20日与北京郊区某县大湾村村办工厂（下称村办厂）签订了《租赁合同》。
合同约定“协议执行期间，双方除遇不可抗力外，不得解约。”另“如宏升公司无力经营，应提前3个月通知村办厂解除合约，并仍付清其租金。” 由于宏升公司的登记注册手续正在办理之中，公司印章尚未刻制，故签署合同时未盖公司印章，只签署了公司法定代表人陈嘉昌的签名。
3天后，村办厂又与宏升公司股东之一的陈少贤先生签订了一份《厂房租赁合同》，其中第三条第二款约定：“若逾期未交租金，每逾期1日按银行贷款利率付滞纳金，如逾期90日，村办厂有权终止合同”。
宏升公司登记注册手续完成后，进厂开业。2009年5月20日, 村办厂发出《厂房租赁合同解除通知书》，通知陈少贤先生，因其单方违约，自2008年9月至2009年4月未交租金，共欠付租金30余万元，依据合同第三条第二款约定，要求全额收取租金及滞纳金，同时终止厂房租赁合同，限期撤出。
陈少贤先生认为，其与村办厂签订的《厂房租赁合同》没有实际履行，真正租用厂房的是宏升公司，每次租金也是宏升公司支付的，因此承租人是宏升公司而不是他本人。村办厂应当按照其与宏升公司签订的《租赁合同》向宏升公司主张欠付租金和提出合同解除。而宏升公司认为，按照该公司与村办厂签订的合同，除不可抗力外，合同未约定村办厂有权解除合同。该公司未能按期交付租金的原因是2008年初至9月长期停产，资金流转一时受到影响。宏升公司希望与村办厂协商解决，可将欠付租金于近期补上，继续履行合同。村办厂对宏升公司的主张未予同意，并向法院起诉要求陈少贤先生支付租金，解除合同，撤出场地。
【案情分析】
本案中出现了两份租赁合同，哪一份是实际履行的合同？当事人究竟受哪一份合同约束？村办厂与宏升公司股东之一的陈少贤先生签订的《厂房租赁合同》，是在村办厂与宏升公司签订《租赁合同》之后签订的，是不是后签订的合同效力优于签订在先的合同呢？
在本案中，虽然两份合同都是关于租赁村办厂厂房场地的合同，但是承租的主体却不同，一个是宏升公司，另一个是陈少贤先生。第一份合同，虽然没有盖公司印章，但是公司法定代表人陈嘉昌在合同上签了字，此后使用场地的是宏升公司，每次支付租金的也是该公司。因此，实际承租人应当是宏升公司。陈少贤先生不是宏升公司的法定代表人，也未经过法定代表人的授权，因此他签订的合同承租人只能是陈少贤先生本人，不能代表公司。实际上履行合同的是宏升公司，所以，本案中实际履行的合同是宏升公司与村办厂签订的《租赁合同》。
【判决结果】
法院认为村办厂与陈少贤先生签订《厂房租赁合同》因双方均未实际履行，且合同标的物已为第三人使用，陈少贤先生亦未提出异议，本案实际承租人应为宏升公司，故驳回村办厂的诉讼请求。村办厂要求支付欠付租金和解除合同的主张，应另行起诉实际承租人。
北京市赵晓鲁律师事务所 马建洪律师
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