诉讼请求与请求权及其他（一）

北京市赵晓鲁律师事务所许德蛟律师——杂记

    我最近代理了一个名为“房屋买卖合同纠纷”的诉讼案，
我代理被告。原告的诉讼请求是：请求依法确认被告张利亚以张君名义签定的《商品房现房合同》无效，请求更正买受人为原告和被告夫妻（原告与被告系夫妻）。
该案在S省R市立案审理，原、被告均在北京，张君系张利亚的姐姐住H省。
    一、原告诉讼请求不仅相互矛盾，而且也不成立。
请求买卖合同无效，就不能请求“更正买受人”。因为，无效合同上更正买受人之后，仍然是无效合同；另外，根据合同相对性原则，根据合同当事人意思自治原则，法院也不能判决一个买卖行为必须更正买受人。我们不可想象，法院如何对一个正在履行的合同，判决“更正买受人”。因此，请求更正买受人，不是法院的主管范围。诉讼请求的法理逻辑矛盾，不成立。买卖合同无效，依《合同法》第五十二条判断，原告并没有提出法定的无效理由。
    二、本案原告和被告，主体资格均不适格。
原告请求《商品房现房合同》无效，但是，原告与被告张利亚，却都不是该合同当事人，因而原告没有诉权；如果原告认为自己有诉权，就要首先证明自己在本案《商品房现房合同》上有实体权利。否则，其不具有原告主体资格。果如此，合议庭应当向原告行使释明权。
    另外，被告张利亚也不是该合同当事人，张利亚只是该合同的代签人。所以，张利亚作为被告主体，也不适格。
    三、关于张利亚的行为和张君的行为之关系。
    这个问题，可以从房地产开发公司出具的《关于张利亚解除备案合同并更名事件说明》得到明确的判断。
    1、该说明，证明本案商品房备案合同，即张利亚先前的买房合同确实已经解除。
理由是，房地产开发公司说：“因原合同买受人为其（张利亚）本人，所带证件齐全，故房管局受理此事，为其解除原备案合同。”就法律而言，这符合协商解除的规定。
    2、说“更名”，实际是代理张君签订现房合同。
理由是，房地产开发公司说：“张利亚要求更名为张君，并代张君同我公司签订了现房合同，因其所带证件齐全，符合签约条件，故我公司予以办理了此事。”很明显，“更名”就是“代张君同我公司签订了现房合同，因其所带证件齐全，符合签约条件”。
    鉴上，张利亚有三个行为，一是订立备案合同的行为，二是解除备案合同的行为，三是代张君签订现房合同的行为。三个行为在法律上是独立的，均符合法律行为条件，不违反法律规定，其中代签合同的行为已被张君实际接受，并且声明追认。——2008年3月27日，张君以特快专递方式向房地产开发公司邮寄《声明书》，追认张利亚以“张君”名义签定的《商品房现房合同》。并承认是委托代理行为，同时表示“自愿享受并承担相应的合同权利和义务”。何况，房地产开发公司已经给张君开据《S省R市房地产企业预收款收据》——这已足够证明诉争合同项下的房屋买受人是张君。
    本案开庭经过了审理，相关问题值得一记。
    1、根据法庭调查，本案的管辖存疑——原告所提供的11份证据，不能证明所诉争的《商品房现房合同》与原告有实体上的权利和义务关系。至于其提供的POS单（20000元）证明原告为被告签订备案合同曾有支付，则属于另案问题。因此，本案只能适用原告就被告原则，而不适用合同履行地原则。本案也不是不动产纠纷（参见最高院民事案件案由规定的通知第三条第3项）。
    2、原告的11份证据，不能对抗被告提供的5份证据。尤其是被告的5份证据与原告提供的证据10相结合，即可清晰地判断本案诉争合同及其合同项下的房产，是案外人张君的，何况原告的11份证据，并没有证明原告与诉争的合同有实体上的权利和义务关系。原告的主要证据，证据4、证据8、证据9具有虚假性（原告并未证明真实性）；即便如此，原告证据4至9，均是2008年2月27日之前至2007年8月13日之间的；而此期间的这些证据材料，都因为2008年2月27日预售（备案）合同的解除，不具有对抗性，即不能对抗张君的购买行为。因为，法庭调查涉及的如下事实，是张利亚与开发商、张君意思自治发生的合法行为，即：
    ①2007年8月13日张利亚与房地产开发公司订立预售（备案）合同；
    ②2007年8月28日、12月1日、2008年2月24日张利亚有三笔房款支付（其中包括一笔张君的130000元的汇款和一笔原告名下的POS单20000元）；
    ③预售（备案）合同于2008年2月27日与开发商协商解除（原告证据10证明、被告张利亚也如此陈述证明）；
    ④2008年2月27日预售（备案）合同解除的同时，张利亚代姐姐张君与乳山分公司订立现房买卖合同（原告证据10证明、被告张利亚也如此陈述证明、并提供张君的追认书和购房发票等）；
    由此可见，张利亚的三个行为，一是订立预售合同行为，二是解除预售合同行为，三是代姐姐张君订立现房合同的代签行为，均不违法。因此，在张君合法购买的情况下，原告怎么能主张案外人张君的购房合同无效呢？所以，法庭应该向原告行使释明权（要么撤诉，要么裁定驳回起诉）。
    3、法院不能追加张君参加诉讼。
    相对本案而言，张君是第三人。然而，张君对诉争合同以及合同项下的房产享有独立的请求权。因为，本案诉争合同是张君与开发商订立的，有独立请求权的只能是张君，或者是房地产开发公司。根据《民事诉讼法》第五十六条第一款和民诉法意见第65条规定，有独立请求权的第三人有权提起诉讼成为当事人，但是，没有追加其参加诉讼的规定。
    原、被告双方，根本不是诉争合同上的当事人；原告所提供的11份证据，也没有证明诉争合同与原告（自己）有实体上的权利和义务关系，原告却要请求案外的两个民事主体（开发商和张君）之间的合同无效，其法律依据何在？其法理依据何在？
    注意：诉争合同是现实存在的现房合同，不是已经解除的预售（备案）合同——已经解除的合同终止履行；你原告可能曾经与已经解除的预售（备案）合同有牵连，但与现房合同没有法律上的关系——不能因为现房合同与已经解除的预售合同的“标的物同一”，就当然的认为自己享有诉权。何况，原告的证据，并不能证明自己有诉争合同实体上的权利和义务关系。